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第287章 新一轮海外投资

作者:不会飞的先头返回目录加入书签投票推荐

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    第287章 新一轮海外投资

    黄埔集团突然宣布两个消息,在香江刮起了十二级台风。

    第一个是发行50亿港币的可换股债券,已有大股东认购33亿港币。

    第二个是旗下将成立一支私募基金,专门投资于海外地产活动。

    两个消息都非常让人不可思议:第一個消息让人不可思议的是,黄埔集团在香江发行债券,面对的将是香江投资者。

    而其它公司发行可换股债券,一般是面向国外,比如说美刀债券、武士债券等,这是因为香江太小,担心发行不会成功。

    而黄埔集团每次发行债券,都是在香江发行港币债券,可见刘志成先生的自信。

    第二个消息让人不可思议的是,香江还未出现专门的‘地产基金’,这可是头一遭;重要的是,这还是投资海外的‘地产基金’。

    当然了,以刘志成的信誉和名声,响应者立马如云。

    在香江投资者看来,跟着享有‘点石成金’的刘志成混,一定是非常赚钱的事。

    2月12日,星期五。

    今天是‘钻石山地王’拍卖的日子,各大地产公司首脑和香港的记者们纷纷前往。

    严格来说,今天不算‘官地拍卖’,因为只有一幅‘地王级地皮’。

    一般来说,港府每年会在几月份宣布一年的官地拍卖计划,届时才算拉开帷幕。

    而港府拍卖‘地王级’地皮,目的其实为接下来的官地拍卖,拉高价格、造势。

    这也充分说明,港府是很矛盾的,既要平息民怨打击炒房,又想在官地拍卖上大赚一笔。

    毕竟港府财政的七成,是靠地产!

    涉及到‘地王’级别的土地拍卖,刘志成本欲亲自坐镇,不过转念一想,如果他亲自前往,那么很有可能被人抬高价格。

    因为在最近一年来,黄埔集团给人的感觉就是——在拍卖场上,不再像以往那样咄咄逼人、势在必得。

    虽然也是地产大好友,但也仅是和新鸿基、长实之流,会考虑价格贵否?

    所以,如果刘志成这个时候亲自坐镇,难免给人一种非常重视的感觉,不利于拍卖。

    这幅土地确实非常的好,地处狮子山下,位于九龙和新界沙田的隧道口(九龙一侧),面积约为28万平方尺。

    据港府规划署通告,可以建成五幢面积达120万平方尺的住宅大厦(1500个住宅单元左右),还可以建成65万平方尺的商业面积(低密度/楼不高),还能有不错的园林式公共花园。

    刘志成计算了一下,住宅可以在1995年开始出售,1997年上半年售罄,平均售价可以达到6000元每平方尺,则可以获得72亿港币的现金;

    商业面积按照1万每平方尺,也值65亿港币(简单估算)。

    这就是总计137亿港币的大项目!

    总建筑费为20亿港币,加上利息和税费,连30亿港币都不需要。

    土地成本50亿港币都是值得的,如果谁和黄埔集团抢的话!

    当然50亿港币是不可能的,这幅土地底价为22亿港币,一般溢价7成已经是天价了。

    想到这些,刘志成喊来郝庆文,说道:“今天下午你带队去参加拍卖,把地拿回来就是了。

    至于价格嘛,溢价七成应该可以拿下。再高三成,便是我的底价,可以电话给我,但要慎重点1

    这个年代已经有了手机,自然可以在拍卖场打电话向场外申请。

    郝庆文说道:“嗯,我知道了!说起来,这次我们可能要提防置业信托,也就是包宇刚家族。他们现在全力登陆,雄心万丈,野心勃勃。”

    刘志成闻言,不在意的说道:“他们资金雄厚,我们也是一样,无需在意。你只需要用些小计谋,但坚决要拿下1

    郝庆文笑了起来,去年美股大赚十来亿,不是躺着赚钱是什么呢!

    而且看老板的样子,非常看好微软、通用动力、花旗银行,打算长期持有的样子。

    “好的,我会完成任务的1

    ……………

    港府,拍卖常

    下午2点。

    郝庆文带着几名高级职员走进拍卖会,果然吸引了所有人的目光,大家看到刘志成没有来,顿时感觉压力小了不少。

    其实,黄埔集团虽然财势大,但也不是无敌的,毕竟大家都有钱;

    不过,刘志成本人有些‘狂妄’,若是到了现场,价格可能他会不在乎,届时大家既怕高价中标,又怕缺席。

    不好搞!

    郝庆文带队,甚至让一些人觉得,黄埔集团将重心放在了海外和内地。

    大家还是纷纷打招呼,不管等会如何激烈,大家私下还是和气一团的。

    就算拍卖会竞争,事后也不会真的在意,毕竟每年都那么多拍卖,价高者得是恒古的道理,也没有人会故意抬价。

    今天的拍卖也算是‘香江楼市的晴雨表’,如果溢价高,对各家地产公司也有利,因为会促使地产升水。

    一般来说,溢价四成算是市道好的门槛,溢价七成是市道正旺的标志。

    拍卖会正式开始。

    大家纷纷举牌,一时间让人备受鼓舞,香江地产今年可能又是上涨的一年。

    竞争很激烈!

    到最后,只剩下长实系、黄埔集团、新世界、南丰。

    很快,新世界发展败下阵,郑裕桐自言自语的说道:“还是买国外的酒店划算,那么多酒店才50亿港币,这一幅地皮都已经30亿港币了,遭不住1

    手下也只得附和的笑笑,其实新世界发展因为没有足够的储备地皮,现在已经掉队了!

    当然了,新世界发展因为有尖沙咀的新世界中心、湾仔的会展广场(又在开始扩建),所以也算大型地产商,只是不能冠以‘大型发展地产商’。

    香江的大型发展地产商,只有四家,分别是黄埔、长实、新鸿基、恒基,每年占据着香江55%~70%的楼盘销售。

    “32亿港币1郝庆文不动声色的举牌。

    他没有想过以低于35亿港币拿到,因为他算是看出来,最大的竞争对手可能是置业信托。

    长实集团因为不喜欢收租物业,而且本身有足够的土地储备,一定会考虑划算不划算的问题。

    南丰集团不值一提,有几个钱能经得起霍霍。

    置业信托,妄想进军发展地产商,再加上这幅土地有商业面积65万平方尺,所以是非常想获得的。

    “32.1亿港币。”吴光震脸色露出一丝渴求。

    在吴光震看来,这幅地皮将可以再增加一个非常不错的购物中心,所以也是志在必得。

    接下来的竞争,才开始正式上演。

    一时间,各大地产商纷纷看起热闹起来,此时他们的心情特别轻松,暗暗庆幸没有跟下去,毕竟两家今天怕是龙争虎斗埃

    “35亿港币。”郝庆文心里也感叹今天怕是要破财了,若是价格溢价十成,怕是真得打电话问问了。

    “35.2亿港币。”吴光震心里也非常震撼,这个价格是他一个高管可以做出的决定吗?难道不怕回去挨骂吗?

    “35.3亿港币。”郝庆文继续镇定的喊道。

    老板心里其实有十成的预算,否则就不会说十成溢价打个电话给他。

    还早,郝庆文安慰自己道。

    “38.2亿港币。”吴光震感觉心痛极了。

    “38.5亿港币。”郝庆文觉得猛加一次。

    “38.6亿港币。”

    “39.2亿港币。”郝庆文再次喊出来,他已经看到了希望。

    果然,吴光震开始沉默,随着拍卖师的落第二锤,他也没有再叫价。

    “39.2亿港币成交1

    郝庆文松了一口气,朝吴光震抱拳示意,显得很真诚。

    所以人才反应过来,刘志成肯定是交代了底价,而且目前应该还在底价范围内,否则郝庆文不会如此谦虚。      吴光震挤出一丝笑容,应付了一下。

    他想学他岳父的海派作风,可发现压根行不通。

    近40亿港币的地皮费,再加上建筑费、税费,可能要投资60亿港币以上的项目。

    这得多少钱啊!

    一时间,吴光震不由得感叹,拍卖会碰到黄埔集团,只能说不是一件轻松的事情。

    当刘志成得知39.2亿港币拍得钻石山地王时(前世为35.3亿港币),虽然有些错愕,但还是满意的鼓励了郝庆文一番。

    他心里有过十成的预算,甚至是十二成的预算,毕竟他需要投资;十二成的地皮预算,也是比欧美投资赚钱。

    更何况,这种项目只要策划一下,将可以把地皮费多出的补偿回来。

    比如售楼时间安排,比如九七年七月前,签订一种长期租赁合同(价格优惠一点),都可以多赚一点。

    至于会不会被骂,刘志成压根不怕,人站在的角度不一样,他是一间上市公司的董事局主席,是需要为六七万股东负责的。

    可以说,九七下半年之前,刘志成起码要让黄埔集团抛售数百亿的资产(目前一年物业交易额是4500亿),并投资在欧美市场上。

    当然了,核心写字楼和商场不会出售。

    ……………

    3月伊始,纽约曼哈顿。

    黄埔集团北美公司与弘利投资管理公司,已经搬迁至自有物业——公园大道245号。

    会议室里,刘志成望着华洋参半的高级职员,觉得这个配置很不错;

    里面不少洋人高级职员,都是原来奥林匹亚约克公司的管理层,在里切曼的介绍人加盟黄埔地产投资管理。

    “会议开始吧,先说说‘黄埔1号’投资的项目目标1刘志成淡定的说道。

    在二月下旬,黄埔集团顺利私募5亿美刀的商业地产基金,刘志成将这只基金交给了黄埔北美地产投资管理公司进行管理。

    当然,刘志成是在亲自布局投资方向。

    黄埔北美地产投资管理副总裁larry(拉里),进行了汇报:“BOSS,按照公司的投资大方向,我们找到了一个不错的项目。”

    刘志成点点头,然后示意继续。所谓大方向投资,就是优先考虑纽约大学周边的商业物业,而且最好是零售物业,即购物中心、商铺。

    他剽窃了巴菲特的创意,认为学校搬不走,那么周边的零售物业自然也会很快转旺。

    拉里认真的汇报道:“RTC集团(美丽国资产重组托管公司)在上个月透露出消息,一块纽约大学城的零售物业打算出售,该物业目前无杠杆的收益率为10%(即不贷款购买)。”

    不贷款收益率为10%,其实是偏低,意思若是贷款购买,减掉利息支出,收益率可能更低!

    就在刘志成觉得不是特别理想的时候,拉里接下来的话,让他眼前一亮。

    “通过我们的调查,发现这个零售物业最大的客户,占据着20%的出租面积。

    但是每平方尺租金他们只需支付5美刀,而其它租客的平均租金为70美刀每平方尺。”

    这就拉流量的做法,这个最大的客户一定是自带流量的大企业,所以才让原来的物业主如此让步。

    这种情况在商业地产中,非常常见。

    比如伦敦‘金丝雀码头’项目的前期几幢写字楼,也有大量的超低租金的租客,这是希望带动整个项目的繁华的必要操作。

    香江当然不需要,能给大企业打个八折,就已经是很大的让步了,谁让香江是寸土寸金。

    铜锣湾的租金,是曼哈顿第五大道的两倍。

    刘志成马上问道:“最大租户的合同什么时候结束?”

    拉里说道:“还有九年到期。”

    九年到期,这个最大的租客不可能搬走,毕竟长期建立的老客户是一笔重大财富。

    那么,若是按照2001年租金,瞬间可以让这九年的时间收益率提升至35%左右,因为这期间其它租客的租金也是在涨的。

    70美刀每平方尺每月,实在太廉价了,而铜锣湾的商铺已经是200~300美刀左右。

    一旦美丽国经济转旺(应该就是今年开始),大学城附近的零售物业租金自然也可以提高。

    刘志成点点头,说道:“继续说下去,我很有兴趣这个项目1

    拉里高兴的点点头,将这个物业的地理位置、总面积、总售价,一一做了介绍。

    总计是9.02万平方尺,售价在4亿美元~4.2亿美元区间。

    非常理想的价格!若不是欧美经济糜烂了三四年,那里会如此便宜。

    刘志成做事一向果断,马上询问道:“你们之中,有过零售物业管理经验的人,请举手示意一下1

    一众北美高级职员纷纷举手,高达七成左右,看来俱是商业地产管理丰富的高级职员。

    其实,黄埔集团的商业地产管理经验,也已经成长为世界级的团队。

    这几年不仅引进了国外的管理经验,还因地适宜的形成了自己的管理体系。

    刘志成点点头,说道:“那好,拉里副总裁就马上牵头,组建团队去完成这笔交易收购。

    这笔交易可贷款五成,时机成熟,我们再重置按揭贷款,优化利润率。”

    拉里高兴的点点头,说道:“好的,我们一定圆满完成1

    接下来,刘志成又安排众人继续搜寻曼哈顿的商业地产项目,并讨论了管理上的内容。

    这期间,刘志成表现出来的专业性,让大家大开眼界,暗叹刘志成不愧是世界大型地产公司的创始人。

    对于5亿美刀的‘黄埔1号’私募基金,刘志成的目的是——增加黄埔集团和本人在香江的影响力。

    回报率其实也无需太高,每年15%以上便可以让所有人满意。

    而这只基金中不少股东,有政府官员、商界名流,总之占据着香江的绝对核心力量。

    ‘黄埔1号’的五亿美刀资金,若无意外,已经花掉四成(贷款五成),剩下的六成资金只需在今年完成投资即可。

    而后面的项目,刘志成让大家扩大范围,第五大道的零售物业、曼哈顿写字楼、大学周边零售物业.都可以考虑,但需要经过讨论和审批。

    刘志成在北美忙完后,没有回香江,而是来到了日不落伦敦。

    几天后。

    在伦敦庄园休整一晚后,刘志成开始了一天的工作。

    工作不玩妞,玩妞不工作,这是刘志成的座右铭。

    刘志成的车队驶向金丝雀码头,这个让他魂牵梦萦的项目。

    不是因为这个项目可以赚多少钱(当然也可以赚不少钱),而是它是一个里程碑式的项目,好比一个城市的‘地标性建筑’。

    比如他投资美洲,‘曼哈顿八幢摩天大厦’就是他的代表作,让人津津乐道的杰作。

    而他欧洲的代表作,当然就是‘金丝雀码头’项目。

    当然,目前来说肯定是里切曼的代表作,而刘志成最多是个投资人。

    但刘志成知道,里切曼就是给他打工的而已。

    劳斯莱斯车队通过一座桥,驶入金丝雀码头。

    它位于狗岛区内一个半岛形地块河,它三面被泰晤士环绕,面积0.35平方公里(380万平方英尺,相当于1.6个香江太古城)。

    金丝雀码头隶属伦敦道克兰区,位于伦敦市区向东5公里,道克兰区占地面积8.5平方公里。

    将来其内部的道格岛拥有该地区绝大部分的商业性建筑,而金丝雀码头将会成为道克兰商务区事实上的核心区。

    目前金丝雀码头项目已经建成8幢高楼,约650万平方尺的办公面积,开发还不到一半面积。

    (本章完)