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第174章卖紫檀卖金砖筹款

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    真正要“真金白银”的砸巨资,去投资一个大项目,就不是一点小聪明的取巧之举,就能够济事的。

    比如按照吴瑕已经找专业人士初步出的“设计图纸”,沿街长达2.5公里的街道,两边都建5层的商铺,那就有5公里的商铺面积了。

    商铺只设5层,是出于提升每层商铺的高度的考虑。

    现在的流行设计:底下第一层商铺,就达到5.5到6米的高度。也就是俗称的“买一楼得两层”。

    这样的商铺设计,非常利于后期的商铺销售。

    5层商铺的总高度,其实比传统的自建房的8层还要高。

    另外,按照“容积率”及视觉美感各方面的综合考量,这长达5公里的两排商铺之中,大约每隔上100米建一栋电梯高楼。那么5公里的沿街两边的商铺总长度,可以建造30栋电梯高层(毕竟每栋高楼也需要有自己的占地面积的,不可能隔100米建一栋,5公里就得出50栋高楼的公式计算数字)。

    一栋电梯高层的占地面积,不算太大,大约只能在2亩左右。因而每建这样的1栋楼盘,大约成本在5000万左右。

    当然,这是以30层左右的电梯高楼来计算。如果层数再多,成本肯定就不止这个数。因为按照国内的标准,超过100米的高楼,就算作“超高建筑”。超高建筑必须有“避难层”,还得符合更高的安全建筑标准。这导致“超高建筑”的建楼成本大增。一般开发商盖电梯楼,都会控制在100米以内。也就是33楼以内。

    梁腾计划盖的30栋高楼,每栋都控制在100以内。每栋成本控制在5000万。

    30栋,全部开发建好,那就需要15个亿。

    这还不包括底下5层的沿街商铺。那些至少得投资5个亿。

    所以全部5公里的两侧商铺及楼盘,全部搞好,最少需要投入20亿。

    更改了方案,设计成商铺加高楼的设计,投资就是这么大。

    如果那30栋电梯高楼,设计成50几层的超高建筑,成本最少要翻上一番。

    前面说过的,高层建筑超过百米之后(也就是33层以上),建筑成本就会出现大幅度提高。一般实力不够的开发商,也不敢叫设计师设计50层的超高建筑。

    假如,商铺5层,建30栋电梯高楼,每栋50层高,预算投资直接突破35亿。

    梁腾现在也拿不出30亿。

    这个商业项目,完全可以采取“预售”的方式来进行。

    预售可以快速回笼资金,起码能有5到6个亿。

    但那预售一般需要你的建筑盖到7层以上,才能拿到“预售证”。所以只能当成后续的资产注入,一开始建造商业街及楼盘时,不能考虑去进行“预售”。

    不过话说回来,梁腾需要准备的30多亿,也不需要一次投入。

    如果预计工期是10年,那这30多亿就分10年来投资,每年投资3.5亿左右。如果工期是5年,那这35亿就分5年投入,每年投资7亿这样子。反正总投资额要达到35亿。

    梁腾跟吴瑕反复商讨过了。

    最后还是拍板决定,那30栋电梯高楼建它50层。也就是跟“王者大厦”的高度齐平。

    电梯高楼的总数,最后定在30栋,梁腾觉得自己可以列入最有良心的那一批“开发商”之列。

    前世他可是亲眼看过,有一些老家本土的楼盘,开发商为了提高“容积率”,直接把应该限制在30米以上的“楼距”,硬生生拉近到15米以内。哪怕是步梯的低层商品房,每栋楼与楼之间,也没有挨得那么近的啊。

    何况这是30层高的电梯楼,楼与楼之间的距离,拉近到15米以内,那是真正的影响到商品房的“采光”。50层的电梯高层,那绝对突破了150米的高度了。

    多栋150米高楼,之间的距离不到15米。采光影响严重的,当然是最底下那几层。

    不能说室内光线会暗得“伸手不见五指”,但起码会像窗户装了茶色玻璃,室内的光线暗上数倍。

    另外,楼与楼之间挨得太近,每一层阳台,都可以清晰无比的看到对面住户在家中的一举一动。

    这种情况下,你拉还是不拉窗帘呢?

    大白天总拉起窗帘的话,室内的采光,难道都靠.点灯来解决吗?

    不说电费贵不贵,在人的心理就会非常的不舒服。

    连最起码的采光及私.密.性都弄不好,这还是高大尚的电梯房吗?

    再说了,15米的楼距,意味着底下楼与楼之间的通道,那也仅仅有15米的宽度。

    如此狭窄的通道,再搞点绿化的花圃。当两边都停了个车,新驶进来的车子再想“调转个头”,都变得难以实现。

    完全不要“绿化”吗?

    还真没见过没绿化的小区。商品房开发设计的最初阶段,就得把“绿化率”也确定下来。一点没有绿化,也通不过规划部门的审核啊。

    总之,为了赚钱,在有限的地块中多挤几栋楼进去,实在是“后患无穷”。

    业主住进去后,过道太窄的诸多麻烦事,就会曝.露.出来。

    梁腾正因为一位亲戚购买过这种商品房,梁腾前世逢年过节的时候,自己驾车去拜访住在那楼盘的亲戚,开车直着开进去;回头时却得“退”着出来。

    而住在二楼的亲戚,白天就得开着电灯迎客。感觉一下子回到不通电的三十年代。梁腾因此记忆深刻。

    现在论到梁腾有握大权,可以拍板一片商业街高楼的“间隔距离”了,虽然心里很想“多塞”几栋楼进去。但良心上总觉得,搞出的东西太不像话,背后被人戳脊梁骨啊。

    斟酌再三,梁腾敲定了就建30栋电梯高层的数量。

    而工期,分5年来预算投资。

    梁腾这么急着要在房地产方面大干一番,主要还是计算了一下收益。

    他计算的结果,如果投资30多亿进这个商业街及楼盘项目,他撑得下去的话,在商业项目完成之日(初步预计是5年后),他最少可以获得5倍的收益。

    5倍收益那是多少?

    以他总投资35亿来计算,那他项目完成后,他回笼的资本就高达175亿。

    真真正正的175亿现金,而不是楼盘值多少多少钱的估价。

    正因为计算出这样一个可以预期的目标,梁腾顿时无论如何,都压制不了一颗“蠢蠢欲.动”之心。

    35亿投资分5年进行,每年需要筹集7亿左右。

    第1年的7个亿,需要他真金白银的募集;

    到了第2年的7亿,取得了预售证了,完全可以通过一整年的预售房子来筹集。

    地段这么好的商品房,梁腾不相信连7个亿的预售款都收不上来。搞不好,预售的情况比较火爆,预售额突破10个亿都有可能。

    如果再乐观一些,预售款直接突破15亿,那他连续第2年的7亿投资,第3年的7亿投资,都有了着落了呢。

    到第4个年头的7亿投资,完成可以通过银行贷款来完成。

    毕竟他手头上拥有的长达5公里的沿街两边的地皮,还从来没有拿去抵押贷过款!

    不是他吹,拖到了4年之后,“开放之都”的房地产,少说也能翻上一倍。因此,他拿地皮去银行抵押贷款,完全用不着找关系,就是走一般的正常程序,他便可以轻轻松松,贷出10几亿的现金来。

    那么,第4年的7亿投资和第5年的7亿投资,就统统到手。

    只不过,贷款需要支付的利息有点多。

    假设,3到4年之后,商品房的房价涨幅比较理想,梁腾就算向银行举债,也不需要借10几亿,借几个亿都够周转了。

    几个亿贷款的利息,总比十多亿的贷款利息,要少得多。

    就用“王者大厦”底层商铺的租金,都可以支付。

    梁腾是深知未来15年后,“开放之都”的房价,涨到何等恐怖的程度。因而,他虽然制定的是5年内完成商业街道旺铺及电梯高楼的建设,但不代表,他就要力争5年内把所有的商铺和商品房,统统销售一空。

    梁腾的目标其实定的很低:那就是到第6个年头时,预售掉的商品房面积,可以支撑他完成所有的投资——也就是大约35亿的投资统统来自于商品房销售所得,从此不再欠银行钱。

    这,就足够了。

    商品房不需要全卖光,卖掉一小部分够应付投资就行。

    至于沿街的商铺,能不卖掉最好。如果实在缺钱时,预售掉一小部分也是可以的。

    投资的35亿解决了,剩下的一半的商品房,还有大部分的商铺,就真正归梁腾所有了。

    届时,梁腾只需靠.着那长长数公里的商铺的租金收入,每年毫不夸张的都能有几个亿铺租进账。

    而他的固定资本,更是恐怖。

    那些“不动产”就宛如优质股票,十几年持有不抛售,按照2020年的“开放之都”的房价,梁腾的身家直.逼千亿。

    这属于更加美好的前景。

    5年后房地产全部变现,他就是百亿富豪。等到15后房地产再变现,他就是千亿富豪。

    想到如此美好前景,梁腾忍不住浑身激动起来。

    前景无比美好,最为关键的投资,要看这第一个年头。

    毕竟后面4年的投资都可以通过“预售”及“贷款”来完成。

    头一年,完全得靠.自己来筹集7个亿。

    当然,喜欢抬杠的人也可以说,现在梁腾拥有的那商业街,沿街近两百亩的地皮,还没有拿去银行抵押。他头一年筹集资金有“缺口”时,可以用一线地皮作为“抵押物”贷款先啊。

    梁腾不会那么做。

    他认为头一年就用商业地皮去抵押筹资,属于一种非常短视的行为。

    4年之后,“开放之都”的地价翻倍之际,梁腾到时候又有了投资方面的资金压力,才是拿200亩地皮去抵押贷款的最佳时机。

    届时,贷10多亿也轻轻松松。

    现在呢?就算你去找银行方面的关系吧,按照市场的价格来评估,你顶多能贷个5亿左右出来。

    这岂不是白白浪费了商业用地抵押的这一招“活棋”了吗?

    这一步走错,之后就非常被动了。

    梁腾反复权衡的结果,头一年的7亿投资,必须由他自己来想办法解决。坚决的不能动用贷款的手段。

    好在梁腾的运气不错,近期频频有大收益进账。

    如果不是这样,他也没有胆量,去启动5年内完成商铺及商业楼盘的大投资计划。

    首先,当然是他现在跟伍小兰约定的40天内完成“四大名著”紫檀木雕,预计出售之后,可以有2亿进账。如果运气好一些的,每件都能售出6000万的预期最高价,那就有2.4亿到手。

    另外,梁腾不是有1吨的黄金藏在“秘室”吗?

    他要那么多黄金其实没有大用,他也准备变卖掉,来筹集现钱。

    按照现在的金价,他最少可以到手2亿。如果运气好,换得2.3个亿那更理想。

    如此一来,上述两样就可以替梁腾筹款4.5亿。

    距离今年度的7亿投资,还有2.5亿的缺口啊!

    注意一点,梁腾不必马上拿出全部的年度投资额,他只要在本年度完成这个预计的投资数,就OK了。

    长长的一年时间啊。梁腾就不信自己筹不到这钱。

    真到了无计可施的地步了,他不是还有挺多的“小叶紫檀”吗?继续卖木头,就能把剩下这两亿多的投资凑齐了。

    梁腾仔细思索了可能遇到的各种情况之后,对于用最高规格的方案(30栋50层的超高建筑),去投资商业街,信心逐渐的强大起来。

    就那么办了。

    现在一切计划的细节都拟定了。

    一环扣一环,哪个环节都不允许掉链子。

    梁腾近期需要抓落实的,就是“四大名著”木雕的质量。

    只要顺利把它们售出,回收不少于2亿的资金,就是大大的成功了。跨出了最稳健的第一步。

    而“四大名著”木雕,梁腾和吴瑕商量的结果,也不准备打包出售。

    像这种东东,打包出售,并不像普通老百姓想象的那样,越是成套的东西就越能售出高价。

    毕竟,你要寻找一位单一买家,还要对方一次就在这些东西投入数亿的巨额闲钱,对方得有多么喜爱你的作品,才情愿这样来投资。

    毕竟现在没办法借助雕刻界大师的名气了。打包出售风险大。

    如果“四大名著”分开来出售,10天就可以找第一位买家。

    等到成交之后,富人的圈子就说大也不大,消息传递扩散出去……届时吴瑕再放风声,还有剩下的三大名著陆续出售。

    说不定,情况比较乐观的话,剩下的那三大名著的售价,可以溢价三成,那么剩下三件木雕,合计就可以多卖几千万。挺划算的。

    梁腾拿定主意了。

    接下来的十天时间,一边严格的监督伍小兰做木工,一边叫吴瑕联系名著木雕的买家。

    另外,梁腾还偶尔和吴瑕驾车外出,去询问黄金的收购价格。寻觅理想买家。

    留伍小兰一个人在顶层的超级大复式,也不怕。

    毕竟“仓库”和梁腾住的主卧,都安装有防盗门。

    另外,离开大复式需要打开5重防盗门。伍小兰没有录入各种识别信息,也没有门卡和钥匙,从里面也不可能打开那门的。

    退一万步来说,就算出得“电控门”,“王者大厦”还留有一到两名保镖,充当安保人员。他们也不可能任由她离开。

    伍小兰就宛如关在铁笼的鸟儿,插翅也难飞。

    这种待遇看似有点不厚道,但伍小兰本身毫无感触,一点意见都没有。那就这样了。

    梁腾和吴瑕离开“王者大厦”的次数,也就寥寥几次。

    主要是联系和接触出售黄金的买家。

    一般老百姓想出手黄金,销售渠道,无非就是那几种:

    一是“银行回购”。不过银行通常只回购自己售出去的“金条”。那些属于“投资金条”。

    也就是说,普通小百姓有点闲钱时,觉得黄金的价格比较适合于投资,就去银行联系购买。

    等到金条价格上涨之后,或许你急需用钱了,可以把从银行购买的“金条”,再卖回给银行。价格按照现时的金价。

    当然,不同银行对于金条的回购条件、价格,都不尽相同。价格主要跟黄金交易所的价格挂钩,每天会有变化。

    也算是公开透.明,童叟无欺。

    二是典当行也乐意进行“黄金典当”业务。不过“典当行”要赚你的钱,给出的价格都挺低的。唯一好处,就是“典当行”收黄金,限制几乎没有。不管是金条、金砖,还是金项链之类首饰,统统都收。

    手续方面更简单,基本上立等可取。

    三是街头金店和网店什么的,也回收黄金。

    通常情况下,路边的小店回购黄金不需要出示任何的证件和票据,只需要将黄金首饰或金条称重,按照重量给钱。但收购价也很低。远远低于市场价。

    此外,还有一些金店会推出“以旧换新”业务。这就需要你带齐购物票据。而且回购价格与国际金价同步。需要你提前一天预约,但预约时并不能预约价格,因为金价是随时变化的。

    不过,最后这种“以旧换新”的金店业务,严格来说,不能算是“回购”吧。只是帮你把旧金饰换成一些新款的金饰。

    如果新款的金饰比你原来的重,你还得按照国际金价来“补差价”。

    ……

    上述几种最常见的出手黄金的渠道,都是针对普通老百姓而言。

    老百姓手头上,也不可能有太多的黄金。顶多就是几克几十克,拥有一斤两斤黄金,都比较罕见。

    因此梁腾想要大量的抛售金砖,显然不能走普通小百姓的出售渠道。

    幸好,吴瑕最不缺的就是富人圈的渠道。

    因为是一次就出售全部的1吨金砖,数量有点大。吴瑕和梁腾必须多联系几个买家,看看哪一家给出的价格更理想。

    毕竟大宗购入,有些买家是希望参照国际金价之外,卖方再给予一点折扣的。

    好不容易,找到了一家买家,愿意按照国际的金价来收购吴瑕手头上的1吨黄金(对方以为吴瑕是金砖的拥有者。梁腾和吴瑕也懒得解释了。对方是信得过吴震霆,而不是信你名不见经传的梁腾。如果知道是梁腾提供的金砖,虽然你也不怕查验,但这个查验的过程耗时耗力。梁腾和吴瑕都不耐烦等待)。

    有了买家之后,按照国际金价来计算,得出的数据,却令梁腾傻眼。

    原来,现在国际的金价,通行用“盎司”来作为贵重金属的重量单位。

    今年头几个月的国际金价走势,最高的一段时间,金价达到了725美元每盎司。最低的时候,只有524美元每盎司。平均价,就是603美元每盎司。

    国内流行的,却是用“克”来计算黄金的重量。

    每“盎司”的重量,大约相当31克多些这样子吧。

    那么,1盎司的黄金,按照最高的725美元来计价,一吨黄金,就是32150盎司。

    32150盎司(即1吨黄金),乘以每盎司725的上半年度最高金价,计算得到了23308750美元的最终价格。

    也就是说,出售1吨黄金,可以得到2300多万美元吧。

    本年度的国内货币跟美元的汇率,是1比7.7。

    就算个整数,乘以7倍的汇率吧,这两千三百多万美元,相当于国内货币163161250元。也就是1亿6千3百多万的国内货币。

    对于了解国际金价后,计算得到这样一个数字,梁腾挺意外和失望。

    他当然不可能随时记着每一年的金价是多少?

    只有个大概印象,在他重生之前的那一年,金价已经涨到了每斤14万左右。那么这1吨的金砖,怎么都值2.8亿左右。

    因而梁腾很笼统的就认为2006年的金价,应该在10万一斤吧?!

    这就是他预估1吨黄金,能卖出2亿国内货币的粗略计算法。

    结果真令人扫兴,按照本年度最高峰值,1吨金砖才卖1亿6千3百万。足足少了3700万。

    如果按照最低时的金价,还得再减掉4千万左右,也就是说,只能卖出1亿2千多万。

    天啊。这跟2亿的预计价格,直接少了8千万。

    缩水得如此严重?