第137章拿地
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城市主干道的修路公程，本身当然是不赚钱的公益项目。
如果不计算民众从中获得的便利，那工程就是亏损的。
以前的作法，由财.政来承担这些修路的费用，然后供所有人无偿使用。
后世的通行作法，则是由社会资本来修路，然而给予对方一些商业方面的补偿。
比如说，新修的大街，沿街两边的房地产，由投资修路一方来继续开发。最终收益，由其独享，或者跟当地的有关部门“共享”。
一般是独享的多。
毕竟修通大路，需要投资的金额巨大。沿路两边可以供对方开发的土地也不会太多。有时候，也就是多弄两排沿街商铺出来。
这些沿街的商铺当然可以弥补投资者的亏损，而且还有赚。
但一般赚多赚少，就得看具体的项目了。
梁腾非常积极，企图介入到“王者大厦”背后两条“断.头路”的修路工程之中，当然是看准了路通之后，路两边的土地的价值。
如果能让他来开发成沿街“商铺”，那就值得投资。
如果有关部门不同意拿沿路两边的土地“补偿”他，那这个修路项目就像吴瑕所言，是一笔“划不来的投资”。
因此，梁腾需要人脉广的吴瑕先去了解清楚。
了解有关部门愿不愿意把这两段“路政.工程”交给你？
愿意的话，交给你的工程是单单修路？还是连带可以享有沿街两边“商铺”的开发权？
以及，征.地的价格是多少？
这一点也非常重要。
如果由你这投资方，直接向土地拥有者购地，购地成本是一种金额；由有关部门出面征地，再转让给你，购地成本又是另外一种金额。
后者的价格远高于前者。
毕竟有关部门也要赚取一部分的出让.土地的利润啊。
总之，方方面面的态度和决策，都要了解清楚了，梁腾才好拿定主意要不要投资那两条“断.头路”。
吴瑕哪里知道，梁腾“全盘考虑”得如此彻底？
她只是尽己所知，给予梁腾一些提醒。
梁腾表示他知道的，她也就放心了。对梁腾交待她打探信息，她满口答应。
通完电话，吴瑕继续睡觉。
之前其实已经睡得有点迷糊，被梁腾打手机吵醒的。
好在打完电话睡意仍在，倒头接着睡。
没多久，又沉沉的进入了梦乡了。
数日后，规划部门也通过了“王者大厦”的变更户型设计；变更底下五层的“用途”，由“住宅”变为“商铺”。
另外，在两栋楼之间的空地上，新建五层连接性的“商铺”的设计，也获准通过。
梁腾拿到了厚厚的一叠文件，其中包括两本“准建证”。
准建证，那是民间通俗的讲法。其实那是由规划部门颁发的“建设工程用地规划许可证”和“建设工程施工许可证”，所以有两本证。
梁腾精神大振。
手头上有了这些东东，他就是“证件齐全”，可以按照自己的想法去局部装修“王者大厦”了。
梁腾这些天一直没闲着啊，他已经联系了各种建筑材料进场了。
在“王者大厦”的围墙之内，连日来，已经堆积了成山般的各种建材。
梁腾还找来了几台抽水机，连续不断的抽了一天一夜的水，终于把“王者大厦”地下室的积水抽空了。
建筑施工队也联系好了。
对方完成了手头上的工程，前几天已经进场“王者大厦”工地，开始按照梁腾的意图施工。
梁腾也懒得跟建工队逐一解释新建的那“连接楼”的规划。
各种数据参数，梁腾也记不太清楚的。
梁腾先叫他们搞“王者大厦”两栋楼的外墙铁管架子，刷真石漆。
等到现在规划部门通过了申报的“图纸”，梁腾再把它复印一份，拿来给施工方，严格按照图纸施工即可。
本来呢，梁腾已经跟吴瑕说好，这些施工建材由她来负责联系。但随后梁腾想拿下“王者大厦”背后两条“断.头路”的修路工程，吴瑕就去拜访各方人脉，积极为此奔走。
无暇它顾了。
梁腾也得替她分担一些活儿。
这就是公司员工太少的弊端。
梁腾已经下定决心，等到公司总部办公场所弄好，就大批招人。
不！应该说，等到拿下了两条“断.头路”的修路工程，其实就可以开始替公司招聘人才了。
梁腾一直拖着，没有太多招聘的动力，不是他舍不得“浪费”那点人工钱。而是招了员工进公司，却没有什么活儿分派下去。
人浮于事，请一批闲人进来当摆设吗？
就算是当摆设，当时的公司，也没有办公场所可以“摆”啊。
可一旦真正的相关部门同意由他的公司出来投资两段道路工程，梁腾的人手不足就会大大突显。
他需要收购一支具备施工资质的建筑工程队。
需要一批娴熟的工程监督管理人才。
甚至还需要一批办公室的文员……毕竟有了大工程要开工了，跟各方接洽和联系，都是很繁琐又不可缺少的。
到那时，他的公司才真正似模似样。
这天，吴瑕终于来向他作比较详细的工作汇报。
按照相关部门的规划，是打算用三年的时间，由财.政拔款2.5亿，修通那两条“断.头路”。
至于路两边的多征的地儿，有关部门计划是先预留着。
有可能拍卖出售，也有可能由公家出面组建一个“城市投资公司”，来负责经营这些地儿。
相关部门比较倾向于前者。直接拍卖出售，比较省事。
毕竟成立一个城投公司，需要承担诸多的人工薪支。最主要的，那些地，说多不多，说少不少，专门为此成立“城投公司”有点多余。
难道弄完这两条街的商铺开发，又把城投公司解散吗？
不解散，每年又去哪儿找那么多的工程，来养活那样一个城投公司？
再说了，由公家出资兴建公司，也跟“精减.机构”的大环境不合拍。
吴瑕自从梁腾特别交待她要打听清楚修通两段路后，沿街两边的“商铺”如何开发？
她就知道了，梁腾投资修路的话，最终盈利的目标，锁定在两侧“商铺”上了。
吴瑕积极发动她的“人脉”（其实是她老爸的人脉），替梁腾争取最大化的权益。
吴震霆的面子确实大，相关部门承诺在年内就编列预算，开工打通那两条“断.头路”。
假若吴瑕的公司愿意投资这两段路，相关部门当然也欢迎之极。他们的条件是，由相关部门负责征.地，然后再按照每亩250万的价格，出售给梁腾的公司。
听吴瑕介绍了有关部门给出的这个价格。梁腾面色微变。
感觉是太贵了。
梁腾开始计算一笔账：“按照那两条路的规划，是要修60米的街道对吧？而街道两边可以各留20米，让我盖两行商铺，算是我投资修路以及购地的补偿，对不对？”
吴瑕点点头：“他们起初的优惠方案，就是如此。”
梁腾继续计算道：“我要修通的那两段路，合计大约有2.5个公里，也就是2500米。这征地的长度确定了，数据不可能再变。宽度，按照刚才说的，60米加20米加20米，一共100米。两个数据相乘，可以计算出征地的总面积，约为375亩左右……呵呵，相关部门的人员居然想250万每亩的价格卖给我，总价就要我9亿4千万左右了。这还真不是普通的贵啊。”
吴瑕佩服的看他一眼，说：“当时我还不怎么琢磨得过来，不像梁腾你这样，随口就能算出总数。最后还是他们报给我知道的，他们整个征地之后拟出售的价格，是9亿5千万。算整数。”
“我当时马上想到，这么贵的土地交易价格，我们估计拿不出那么多钱。相关部门的人就表示，按照‘开放之都’去年的土地出让价格，已经达到每平4000左右。所以一亩地的出让价，差不多需要270万。他们给我们的价格是250万一亩。算是优惠的了。”
“我们才不是250。他们愿意当250他们就当去，我才不愿意当。”梁腾冷笑一声：“当我是傻子吗？去年，大房企在‘开放之都’270万一亩的价格拿地，拿到的地块，全部可以用来开发楼盘的，才值270万每亩的地价。”
“相关部门征地给我，我难道能够全部建成商品房吗？60米宽的大道啊，等于征地的六成，也就是225亩都用作了修大路，做公益项目了。剩下的150亩，才是我能拿来作商用的土地。就这150亩，要我出9亿5千万拿下来啊？折合多少钱一亩地了？633万拿一亩地啊！这么贵的地，我拿不起啊。没钱。”
听了梁腾的分析，吴瑕更佩服得不得了。
她说：“这一笔账，我当时也没回过神来。是回去和财经方面的朋友合计，才琢磨出来的价格方面有猫腻。梁腾你却是轻松看透这其中的价格虚高。你真是太厉害了。”
梁腾被美女这样一奉承，内心不无得意。表面却不动声色，摆了摆手，表示这算不得什么。
吴瑕道：“我知道了相关部门给我的征地价格，如此之昂贵，内心很不舒服。就去找了他们分管的上级，请求给予更多优惠。既然下边的人舍不得给优惠，我只能找上级来申请了。”
梁腾知道吴瑕人脉足，面子大，所以不觉得她这样的找上级来“施压”相关部门，有什么不对劲。
他帮腔的说：“就是啊！据我所知，征收土地的价格，内地一般2万多每亩。就算‘开放之都’的地比较值钱，就算6万左右才可以征一亩地吧，相关部门出面征375亩地，也不过2250万就把地征下来了。居然想卖9亿多快10个亿……不是不让他们赚差价，这也吃相太凶了吧！”
梁腾怎么可能不清楚这些呢。
到了2020年，梁腾重生之前，他村里那边儿征地修环圩路，每亩田地的补偿款也只有4.4万。如果积极响应，配合征地，多奖励一万，另外还加上各种征地的农作物补偿的钱，总账算下来，也就是6万块征一亩地。
“开放之都”属于一线城市，或许能补偿更多吧。但在这2006年，“开放之都”能补偿6万一亩，那也到顶了。
“所以啊，上级也觉得下边要价太离谱。”
吴瑕道：“上级表示会派人下来，主持我公司跟相关部门的谈判。就在明天。如果梁腾你有意购买那375亩地儿，就给我一个底价。明天我继续跟他们谈。争取谈到一个咱们满意的价格。”
梁腾低头沉思了一下，道：“说是征375亩地，我实际上可以用到的地只有150亩。如果这150亩按照250万每亩的价格卖给我，还可以接受。”
吴瑕计算了一下：“每亩250万，一共算它有效的使用面积150亩，那就是3亿7千5百万的价格购入这些地儿。算个整数吧，那就是公司的底价在3亿7千万。”
吴瑕想了想，又道：“不过人家不会这样分开来，跟咱们计算土地转让价格的，用3.7亿来除以375亩地，每亩地的转让价格应为100万。”
吴瑕忍不住苦笑一声：公司只肯给出100万每亩的收购价，对方却想要250万每亩，这中间的差距有点大啊。
不知道上级的“施压力度”够不够？
如果上级不去积极施压，只是做做样子，相关部门在巨大利益的驱使之下，很可能死硬到底，不愿意以100万每亩的价格售地。
梁腾笑了起来。
笑容给吴瑕一种非常冷的感觉：“为什么一定要按照他们的方式来计算。你在谈判时，就挑破了来说，按照我们的实际获利的只是150亩地，当然只会跟他们计算这些土地的转让价格。其它那225亩地是要修成大路的，我们不仅不能拿来商用，还得预算3个亿，才能够修好这大路啊。”
最后梁腾总结：“我们实质上需要在这路.政工程中支付的，是3.7亿购地款，外加3亿的修路工程款。一共得投入6.7亿，才最终拿到了沿街两边‘商铺’的开发权。以后开发商铺，还需要大投入……算一笔总账，你还觉得我们真的很赚便宜吗？”
经他这么一说，吴瑕恍然大悟：还真是这样的啊。
就算以后再投入几个亿，把沿街的“商铺”都建起来了，按照现在“商铺”的售价在每平4万左右，梁腾投资的沿街“商铺”，售空后大约可以赚它30多亿。
但投入10几个亿，赚30多亿，在如今房地产市场上，并不算如何的出奇。
现在只要资金足够，玩房地产的，哪个不能捞到这两到三倍的利润额？
投入和收益比，翻了五到六倍的房企，都不在少数。
吴瑕问清了梁腾的“底价”，点了点头，表示她明天的谈判，会尽量争取更低的价格来收购土地。
另外，吴瑕开始有些担心梁腾的钱够不够用了。
一旦成功拿地，前后大约需要投入10多亿到这个项目上。
梁腾手头只有1.7亿的现金。其中要拿出四千万左右来装修“王者大厦”的楼盘外墙，修建连接的商业楼，搞地下室排水，装修顶层的公司办公场所……
只剩下1.3亿左右的活钱。就算把“王者大厦”楼盘抵押给银行，估计也只能贷款2个亿。
项目需要10亿多啊。
就算沿街的“商铺”先不弄，也需要6.7亿才能打通两条路啊。
这么多的钱从哪里来？
经济缺口，有点大！
吴瑕不知道，梁腾还有3.6个亿的“系统”给予他的“信用金”额度啊。所以只要能按照他定下的这价格拿到修路权限，梁腾还是很淡定的，短期内不必为“资金短缺”而犯愁。
就算真的要上马修建那些沿街的“商铺”，那基本都是七层到顶的低层建筑，看似占地面积很大，但真正盖起来，可以分期来修建。
他只需要投入一部分的“启动资金”，就可以了。
建好了一部分“商铺”，卖掉回笼了资金了，再继续往下建。
甚至，可以采取“预售”的方式，没有卖之前，就收上一大笔资金，都不需要自己的钱就可以把这“商铺”开发下去……
反正路通之后，有关部门就不再关心你后续开发“商铺”的事宜了。毕竟收益也不归它们。
相关部门需要收取“土地.出让金”来充实财.政，需要你快速的修通两条“断.头路”，来赢得政.绩……只要这两步到位了，其它随你慢慢开发。
老实说，这沿街的商铺，梁腾还真舍不得开发太早。
按照“开放之都”现在新开发的街道的铺面售价，可以卖出4到6万每平。
放到了2020年，那可是40几万一个平方。价格翻了近10倍。
梁腾或许在前世，为了生活打拼得太辛苦，非常羡慕某些人拥有当街的一线铺面，既不愁租不出去；出租后便“坐享其成”，每月不需要辛苦就可以有钱收……他对于“商铺”有着异乎寻常的感情啊。
前世他计算自己全部的身家加一起，都买不起几十平像样些的“一线商铺”。
这导致梁腾看到了规划中那一大堆的当街商铺，第一个反应，就是想统统都留着给自己，慢慢来收租。
真的梦想成真时，不知道有多么的幸福惬意。
在接下来的谈判中，上级的强力介入主导，使得谈判朝着有利于梁腾和吴瑕公司的方向倾斜。
相关部门的负责人，也是个很有立场的家伙。哪怕有上级的介入，她仍然坚持替公家争取着利益最大化。
一番艰苦卓绝的价格拉锯战，由此上演。
有关部门愿意把9.5亿的“土地.出让金”降低至6亿，吴瑕把自己能给出的“土地.出让金”提升至2亿。
价格谈判，居然一谈就是三天。
三天之后，有关部门“土地.出让金”的报价已经降低到4亿，吴瑕也把价格提到了3亿。
有关部门的负责人声称，她以前在帝都某个区工作时，也接待过吴震霆吴大老板来考察投资，只用了短短半天时间就拍板了。吴老板对于自己看好的项目，价格差不多就投资了。都懒得把时间用在讨价还价方面……云云。
负责人忍不住说了一通抱怨的话儿。
吴瑕却浑然不因为对方话里提及她老爸，就感觉不好意思。
她暗暗想：我要是能随意支配老豆那么多的资金，谁会跟你在这儿默迹。
吴瑕表示上却一副身不由己的模样，大吐苦水。
表示这终究不是一个纯粹的商业项目啊。征375亩地修路，按照原规划，她公司真正能利用的商业土地面积，才150亩啊。
有关部门的负责人却表示：就算按照150亩来算价钱，只卖4个亿，那也足够便宜的了。
吴瑕不愧是有梁腾指点过“谈判要点”的，马上予以反驳：自己的公司可不仅仅是支付3个亿的“土地.出让金”而已。同时还需要替相关部门修好两条“断.头路”！这起码又得砸下3亿以上去修路及完成配套工程！这些，公司也当成是投资的成本。实际上公司拿地的成本，已经超过6个亿……
再拿出更多的钱砸进去，公司感觉投资其它项目，预期收益更可观一些。也不必吊死在这样一颗“树”吧！？
相同道理，相关部门除了能赚取高额的“土地.出让金”之外，财.政方面，不必再预算3个多亿来修路。这一来一去，赚得那叫盘满钵满。
这话说得好有道理，对方负责人居然无言以对。
最后，对方没有办法压低吴瑕的3个地的“土地.出让金”报价了。
吴瑕坚称这已经是公司的底价。
上级又一味的敦促完成谈判，对方负责人没办法断然拒绝交易。
对方负责人，最终提了一个出人意料的折衷方案：可以按照3个亿的报价收取“土地.出让金”，但规划的道路，必须由60米扩展为70米。而征地的总面积维持不变。
如此一来，等于梁腾投资的话，每边的沿街商铺只得到15米“商铺”纵深。这直接导致梁腾拿到的商业土地面积，由150亩缩水为112亩。
吴瑕愣了。
她只得借口去一趟洗手间，打通梁腾的电话，紧急汇报了这最新的谈判进展。
由梁腾拍板，能不能接受对方的这个方案。
对于一下子就被压缩了38亩的商用面积，梁腾心疼不已。
但每天谈判的进程，他都有过问。知道对方的负责人是一个名叫“易水韩”的年轻女子。
她十分固执难缠。貌似，也不是十分忌惮上级的。
而上级只能对她摆事实讲道理，不敢拿出权威来压制她。显然也是个家里有大能量大背景的。
现在易水韩也是站在“替城市民众谋福利”的制高点，要求梁腾公司把两条路扩展为70米宽。上级不能责备她“不识大局”了。
梁腾犹豫了片刻，只能同意对方的方案。
吴瑕也挺好奇。对方到底在图啥？
不相信那个名为“易水韩”的女子，真的就是一副满心装着民众福址的公仆心。
若干年后，吴瑕和易水韩也成了朋友后，打探起对方当年为何在谈判桌上，“损人不利己”的一直跟她犟？
易水韩有点不屑的“哼哼”一声：当时以为你是仗着家里的势力，到地方儿圈地嘛。我最讨厌就是“富二代”靠关系抢项目了。别人忌惮这些富二代，我本身也是从这个圈子出来的，有心从.政，干一番事业出来，不该卖的面子我可不卖！
得！原来遇上了一位要跟以前的圈子决裂的富二代“公.务.员”啊。
梁腾和吴瑕吃了闷亏，也只得认了。
城市主干道的修路公程，本身当然是不赚钱的公益项目。
如果不计算民众从中获得的便利，那工程就是亏损的。
以前的作法，由财.政来承担这些修路的费用，然后供所有人无偿使用。
后世的通行作法，则是由社会资本来修路，然而给予对方一些商业方面的补偿。
比如说，新修的大街，沿街两边的房地产，由投资修路一方来继续开发。最终收益，由其独享，或者跟当地的有关部门“共享”。
一般是独享的多。
毕竟修通大路，需要投资的金额巨大。沿路两边可以供对方开发的土地也不会太多。有时候，也就是多弄两排沿街商铺出来。
这些沿街的商铺当然可以弥补投资者的亏损，而且还有赚。
但一般赚多赚少，就得看具体的项目了。
梁腾非常积极，企图介入到“王者大厦”背后两条“断.头路”的修路工程之中，当然是看准了路通之后，路两边的土地的价值。
如果能让他来开发成沿街“商铺”，那就值得投资。
如果有关部门不同意拿沿路两边的土地“补偿”他，那这个修路项目就像吴瑕所言，是一笔“划不来的投资”。
因此，梁腾需要人脉广的吴瑕先去了解清楚。
了解有关部门愿不愿意把这两段“路政.工程”交给你？
愿意的话，交给你的工程是单单修路？还是连带可以享有沿街两边“商铺”的开发权？
以及，征.地的价格是多少？
这一点也非常重要。
如果由你这投资方，直接向土地拥有者购地，购地成本是一种金额；由有关部门出面征地，再转让给你，购地成本又是另外一种金额。
后者的价格远高于前者。
毕竟有关部门也要赚取一部分的出让.土地的利润啊。
总之，方方面面的态度和决策，都要了解清楚了，梁腾才好拿定主意要不要投资那两条“断.头路”。
吴瑕哪里知道，梁腾“全盘考虑”得如此彻底？
她只是尽己所知，给予梁腾一些提醒。
梁腾表示他知道的，她也就放心了。对梁腾交待她打探信息，她满口答应。
通完电话，吴瑕继续睡觉。
之前其实已经睡得有点迷糊，被梁腾打手机吵醒的。
好在打完电话睡意仍在，倒头接着睡。
没多久，又沉沉的进入了梦乡了。
数日后，规划部门也通过了“王者大厦”的变更户型设计；变更底下五层的“用途”，由“住宅”变为“商铺”。
另外，在两栋楼之间的空地上，新建五层连接性的“商铺”的设计，也获准通过。
梁腾拿到了厚厚的一叠文件，其中包括两本“准建证”。
准建证，那是民间通俗的讲法。其实那是由规划部门颁发的“建设工程用地规划许可证”和“建设工程施工许可证”，所以有两本证。
梁腾精神大振。
手头上有了这些东东，他就是“证件齐全”，可以按照自己的想法去局部装修“王者大厦”了。
梁腾这些天一直没闲着啊，他已经联系了各种建筑材料进场了。
在“王者大厦”的围墙之内，连日来，已经堆积了成山般的各种建材。
梁腾还找来了几台抽水机，连续不断的抽了一天一夜的水，终于把“王者大厦”地下室的积水抽空了。
建筑施工队也联系好了。
对方完成了手头上的工程，前几天已经进场“王者大厦”工地，开始按照梁腾的意图施工。
梁腾也懒得跟建工队逐一解释新建的那“连接楼”的规划。
各种数据参数，梁腾也记不太清楚的。
梁腾先叫他们搞“王者大厦”两栋楼的外墙铁管架子，刷真石漆。
等到现在规划部门通过了申报的“图纸”，梁腾再把它复印一份，拿来给施工方，严格按照图纸施工即可。
本来呢，梁腾已经跟吴瑕说好，这些施工建材由她来负责联系。但随后梁腾想拿下“王者大厦”背后两条“断.头路”的修路工程，吴瑕就去拜访各方人脉，积极为此奔走。
无暇它顾了。
梁腾也得替她分担一些活儿。
这就是公司员工太少的弊端。
梁腾已经下定决心，等到公司总部办公场所弄好，就大批招人。
不！应该说，等到拿下了两条“断.头路”的修路工程，其实就可以开始替公司招聘人才了。
梁腾一直拖着，没有太多招聘的动力，不是他舍不得“浪费”那点人工钱。而是招了员工进公司，却没有什么活儿分派下去。
人浮于事，请一批闲人进来当摆设吗？
就算是当摆设，当时的公司，也没有办公场所可以“摆”啊。
可一旦真正的相关部门同意由他的公司出来投资两段道路工程，梁腾的人手不足就会大大突显。
他需要收购一支具备施工资质的建筑工程队。
需要一批娴熟的工程监督管理人才。
甚至还需要一批办公室的文员……毕竟有了大工程要开工了，跟各方接洽和联系，都是很繁琐又不可缺少的。
到那时，他的公司才真正似模似样。
这天，吴瑕终于来向他作比较详细的工作汇报。
按照相关部门的规划，是打算用三年的时间，由财.政拔款2.5亿，修通那两条“断.头路”。
至于路两边的多征的地儿，有关部门计划是先预留着。
有可能拍卖出售，也有可能由公家出面组建一个“城市投资公司”，来负责经营这些地儿。
相关部门比较倾向于前者。直接拍卖出售，比较省事。
毕竟成立一个城投公司，需要承担诸多的人工薪支。最主要的，那些地，说多不多，说少不少，专门为此成立“城投公司”有点多余。
难道弄完这两条街的商铺开发，又把城投公司解散吗？
不解散，每年又去哪儿找那么多的工程，来养活那样一个城投公司？
再说了，由公家出资兴建公司，也跟“精减.机构”的大环境不合拍。
吴瑕自从梁腾特别交待她要打听清楚修通两段路后，沿街两边的“商铺”如何开发？
她就知道了，梁腾投资修路的话，最终盈利的目标，锁定在两侧“商铺”上了。
吴瑕积极发动她的“人脉”（其实是她老爸的人脉），替梁腾争取最大化的权益。
吴震霆的面子确实大，相关部门承诺在年内就编列预算，开工打通那两条“断.头路”。
假若吴瑕的公司愿意投资这两段路，相关部门当然也欢迎之极。他们的条件是，由相关部门负责征.地，然后再按照每亩250万的价格，出售给梁腾的公司。
听吴瑕介绍了有关部门给出的这个价格。梁腾面色微变。
感觉是太贵了。
梁腾开始计算一笔账：“按照那两条路的规划，是要修60米的街道对吧？而街道两边可以各留20米，让我盖两行商铺，算是我投资修路以及购地的补偿，对不对？”
吴瑕点点头：“他们起初的优惠方案，就是如此。”
梁腾继续计算道：“我要修通的那两段路，合计大约有2.5个公里，也就是2500米。这征地的长度确定了，数据不可能再变。宽度，按照刚才说的，60米加20米加20米，一共100米。两个数据相乘，可以计算出征地的总面积，约为375亩左右……呵呵，相关部门的人员居然想250万每亩的价格卖给我，总价就要我9亿4千万左右了。这还真不是普通的贵啊。”
吴瑕佩服的看他一眼，说：“当时我还不怎么琢磨得过来，不像梁腾你这样，随口就能算出总数。最后还是他们报给我知道的，他们整个征地之后拟出售的价格，是9亿5千万。算整数。”
“我当时马上想到，这么贵的土地交易价格，我们估计拿不出那么多钱。相关部门的人就表示，按照‘开放之都’去年的土地出让价格，已经达到每平4000左右。所以一亩地的出让价，差不多需要270万。他们给我们的价格是250万一亩。算是优惠的了。”
“我们才不是250。他们愿意当250他们就当去，我才不愿意当。”梁腾冷笑一声：“当我是傻子吗？去年，大房企在‘开放之都’270万一亩的价格拿地，拿到的地块，全部可以用来开发楼盘的，才值270万每亩的地价。”
“相关部门征地给我，我难道能够全部建成商品房吗？60米宽的大道啊，等于征地的六成，也就是225亩都用作了修大路，做公益项目了。剩下的150亩，才是我能拿来作商用的土地。就这150亩，要我出9亿5千万拿下来啊？折合多少钱一亩地了？633万拿一亩地啊！这么贵的地，我拿不起啊。没钱。”
听了梁腾的分析，吴瑕更佩服得不得了。
她说：“这一笔账，我当时也没回过神来。是回去和财经方面的朋友合计，才琢磨出来的价格方面有猫腻。梁腾你却是轻松看透这其中的价格虚高。你真是太厉害了。”
梁腾被美女这样一奉承，内心不无得意。表面却不动声色，摆了摆手，表示这算不得什么。
吴瑕道：“我知道了相关部门给我的征地价格，如此之昂贵，内心很不舒服。就去找了他们分管的上级，请求给予更多优惠。既然下边的人舍不得给优惠，我只能找上级来申请了。”
梁腾知道吴瑕人脉足，面子大，所以不觉得她这样的找上级来“施压”相关部门，有什么不对劲。
他帮腔的说：“就是啊！据我所知，征收土地的价格，内地一般2万多每亩。就算‘开放之都’的地比较值钱，就算6万左右才可以征一亩地吧，相关部门出面征375亩地，也不过2250万就把地征下来了。居然想卖9亿多快10个亿……不是不让他们赚差价，这也吃相太凶了吧！”
梁腾怎么可能不清楚这些呢。
到了2020年，梁腾重生之前，他村里那边儿征地修环圩路，每亩田地的补偿款也只有4.4万。如果积极响应，配合征地，多奖励一万，另外还加上各种征地的农作物补偿的钱，总账算下来，也就是6万块征一亩地。
“开放之都”属于一线城市，或许能补偿更多吧。但在这2006年，“开放之都”能补偿6万一亩，那也到顶了。
“所以啊，上级也觉得下边要价太离谱。”
吴瑕道：“上级表示会派人下来，主持我公司跟相关部门的谈判。就在明天。如果梁腾你有意购买那375亩地儿，就给我一个底价。明天我继续跟他们谈。争取谈到一个咱们满意的价格。”
梁腾低头沉思了一下，道：“说是征375亩地，我实际上可以用到的地只有150亩。如果这150亩按照250万每亩的价格卖给我，还可以接受。”
吴瑕计算了一下：“每亩250万，一共算它有效的使用面积150亩，那就是3亿7千5百万的价格购入这些地儿。算个整数吧，那就是公司的底价在3亿7千万。”
吴瑕想了想，又道：“不过人家不会这样分开来，跟咱们计算土地转让价格的，用3.7亿来除以375亩地，每亩地的转让价格应为100万。”
吴瑕忍不住苦笑一声：公司只肯给出100万每亩的收购价，对方却想要250万每亩，这中间的差距有点大啊。
不知道上级的“施压力度”够不够？
如果上级不去积极施压，只是做做样子，相关部门在巨大利益的驱使之下，很可能死硬到底，不愿意以100万每亩的价格售地。
梁腾笑了起来。
笑容给吴瑕一种非常冷的感觉：“为什么一定要按照他们的方式来计算。你在谈判时，就挑破了来说，按照我们的实际获利的只是150亩地，当然只会跟他们计算这些土地的转让价格。其它那225亩地是要修成大路的，我们不仅不能拿来商用，还得预算3个亿，才能够修好这大路啊。”
最后梁腾总结：“我们实质上需要在这路.政工程中支付的，是3.7亿购地款，外加3亿的修路工程款。一共得投入6.7亿，才最终拿到了沿街两边‘商铺’的开发权。以后开发商铺，还需要大投入……算一笔总账，你还觉得我们真的很赚便宜吗？”
经他这么一说，吴瑕恍然大悟：还真是这样的啊。
就算以后再投入几个亿，把沿街的“商铺”都建起来了，按照现在“商铺”的售价在每平4万左右，梁腾投资的沿街“商铺”，售空后大约可以赚它30多亿。
但投入10几个亿，赚30多亿，在如今房地产市场上，并不算如何的出奇。
现在只要资金足够，玩房地产的，哪个不能捞到这两到三倍的利润额？
投入和收益比，翻了五到六倍的房企，都不在少数。
吴瑕问清了梁腾的“底价”，点了点头，表示她明天的谈判，会尽量争取更低的价格来收购土地。
另外，吴瑕开始有些担心梁腾的钱够不够用了。
一旦成功拿地，前后大约需要投入10多亿到这个项目上。
梁腾手头只有1.7亿的现金。其中要拿出四千万左右来装修“王者大厦”的楼盘外墙，修建连接的商业楼，搞地下室排水，装修顶层的公司办公场所……
只剩下1.3亿左右的活钱。就算把“王者大厦”楼盘抵押给银行，估计也只能贷款2个亿。
项目需要10亿多啊。
就算沿街的“商铺”先不弄，也需要6.7亿才能打通两条路啊。
这么多的钱从哪里来？
经济缺口，有点大！
吴瑕不知道，梁腾还有3.6个亿的“系统”给予他的“信用金”额度啊。所以只要能按照他定下的这价格拿到修路权限，梁腾还是很淡定的，短期内不必为“资金短缺”而犯愁。
就算真的要上马修建那些沿街的“商铺”，那基本都是七层到顶的低层建筑，看似占地面积很大，但真正盖起来，可以分期来修建。
他只需要投入一部分的“启动资金”，就可以了。
建好了一部分“商铺”，卖掉回笼了资金了，再继续往下建。
甚至，可以采取“预售”的方式，没有卖之前，就收上一大笔资金，都不需要自己的钱就可以把这“商铺”开发下去……
反正路通之后，有关部门就不再关心你后续开发“商铺”的事宜了。毕竟收益也不归它们。
相关部门需要收取“土地.出让金”来充实财.政，需要你快速的修通两条“断.头路”，来赢得政.绩……只要这两步到位了，其它随你慢慢开发。
老实说，这沿街的商铺，梁腾还真舍不得开发太早。
按照“开放之都”现在新开发的街道的铺面售价，可以卖出4到6万每平。
放到了2020年，那可是40几万一个平方。价格翻了近10倍。
梁腾或许在前世，为了生活打拼得太辛苦，非常羡慕某些人拥有当街的一线铺面，既不愁租不出去；出租后便“坐享其成”，每月不需要辛苦就可以有钱收……他对于“商铺”有着异乎寻常的感情啊。
前世他计算自己全部的身家加一起，都买不起几十平像样些的“一线商铺”。
这导致梁腾看到了规划中那一大堆的当街商铺，第一个反应，就是想统统都留着给自己，慢慢来收租。
真的梦想成真时，不知道有多么的幸福惬意。
在接下来的谈判中，上级的强力介入主导，使得谈判朝着有利于梁腾和吴瑕公司的方向倾斜。
相关部门的负责人，也是个很有立场的家伙。哪怕有上级的介入，她仍然坚持替公家争取着利益最大化。
一番艰苦卓绝的价格拉锯战，由此上演。
有关部门愿意把9.5亿的“土地.出让金”降低至6亿，吴瑕把自己能给出的“土地.出让金”提升至2亿。
价格谈判，居然一谈就是三天。
三天之后，有关部门“土地.出让金”的报价已经降低到4亿，吴瑕也把价格提到了3亿。
有关部门的负责人声称，她以前在帝都某个区工作时，也接待过吴震霆吴大老板来考察投资，只用了短短半天时间就拍板了。吴老板对于自己看好的项目，价格差不多就投资了。都懒得把时间用在讨价还价方面……云云。
负责人忍不住说了一通抱怨的话儿。
吴瑕却浑然不因为对方话里提及她老爸，就感觉不好意思。
她暗暗想：我要是能随意支配老豆那么多的资金，谁会跟你在这儿默迹。
吴瑕表示上却一副身不由己的模样，大吐苦水。
表示这终究不是一个纯粹的商业项目啊。征375亩地修路，按照原规划，她公司真正能利用的商业土地面积，才150亩啊。
有关部门的负责人却表示：就算按照150亩来算价钱，只卖4个亿，那也足够便宜的了。
吴瑕不愧是有梁腾指点过“谈判要点”的，马上予以反驳：自己的公司可不仅仅是支付3个亿的“土地.出让金”而已。同时还需要替相关部门修好两条“断.头路”！这起码又得砸下3亿以上去修路及完成配套工程！这些，公司也当成是投资的成本。实际上公司拿地的成本，已经超过6个亿……
再拿出更多的钱砸进去，公司感觉投资其它项目，预期收益更可观一些。也不必吊死在这样一颗“树”吧！？
相同道理，相关部门除了能赚取高额的“土地.出让金”之外，财.政方面，不必再预算3个多亿来修路。这一来一去，赚得那叫盘满钵满。
这话说得好有道理，对方负责人居然无言以对。
最后，对方没有办法压低吴瑕的3个地的“土地.出让金”报价了。
吴瑕坚称这已经是公司的底价。
上级又一味的敦促完成谈判，对方负责人没办法断然拒绝交易。
对方负责人，最终提了一个出人意料的折衷方案：可以按照3个亿的报价收取“土地.出让金”，但规划的道路，必须由60米扩展为70米。而征地的总面积维持不变。
如此一来，等于梁腾投资的话，每边的沿街商铺只得到15米“商铺”纵深。这直接导致梁腾拿到的商业土地面积，由150亩缩水为112亩。
吴瑕愣了。
她只得借口去一趟洗手间，打通梁腾的电话，紧急汇报了这最新的谈判进展。
由梁腾拍板，能不能接受对方的这个方案。
对于一下子就被压缩了38亩的商用面积，梁腾心疼不已。
但每天谈判的进程，他都有过问。知道对方的负责人是一个名叫“易水韩”的年轻女子。
她十分固执难缠。貌似，也不是十分忌惮上级的。
而上级只能对她摆事实讲道理，不敢拿出权威来压制她。显然也是个家里有大能量大背景的。
现在易水韩也是站在“替城市民众谋福利”的制高点，要求梁腾公司把两条路扩展为70米宽。上级不能责备她“不识大局”了。
梁腾犹豫了片刻，只能同意对方的方案。
吴瑕也挺好奇。对方到底在图啥？
不相信那个名为“易水韩”的女子，真的就是一副满心装着民众福址的公仆心。
若干年后，吴瑕和易水韩也成了朋友后，打探起对方当年为何在谈判桌上，“损人不利己”的一直跟她犟？
易水韩有点不屑的“哼哼”一声：当时以为你是仗着家里的势力，到地方儿圈地嘛。我最讨厌就是“富二代”靠关系抢项目了。别人忌惮这些富二代，我本身也是从这个圈子出来的，有心从.政，干一番事业出来，不该卖的面子我可不卖！
得！原来遇上了一位要跟以前的圈子决裂的富二代“公.务.员”啊。
梁腾和吴瑕吃了闷亏，也只得认了。